Terreno occupato dal Comune senza esproprio valido: non accettare la prima offerta
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IN SINTESI
- Se la pubblica amministrazione acquisisce un terreno occupato senza un esproprio valido (acquisizione sanante, art. 42-bis D.P.R. 327/2001), al proprietario spettano il valore di mercato del bene, il 5% annuo per gli anni di occupazione e il 10% per il danno non patrimoniale.
- Queste somme si prescrivono in dieci anni dal provvedimento di acquisizione: anche un’occupazione che dura da decenni si conta per intero.
- La Corte d’Appello di Potenza, nel 2026, ha portato l’importo offerto dal Comune ai miei clienti da 2.543,40 euro a 46.076,94 euro.
- Le informazioni che seguono hanno carattere generale: ogni caso va valutato in concreto da un avvocato esperto della materia. Noi dello Studio Legale Cappelli ci occupiamo proprio di questo e patrociniamo in tutta Italia. Lo studio ha sede in Sala Consilina (SA) e Potenza.
Può capitare che un ente pubblico costruisca una scuola, una strada o un parcheggio su un terreno privato senza concludere un esproprio valido. Anni dopo è costretto a regolarizzare la situazione e offre al proprietario una somma. Non è detto che quella somma corrisponda a ciò che spetta davvero.
Il principio.
Quando la pubblica amministrazione acquisisce un bene occupato senza titolo con l’acquisizione sanante (art. 42-bis del Testo unico espropri), al proprietario spettano tre voci:
- il valore di mercato del terreno, stimato sulle sue caratteristiche reali e non sui valori minimi di un qualunque terreno agricolo;
- il 5% annuo di quel valore per ogni anno di occupazione senza titolo;
- il 10% del valore per il danno non patrimoniale.
E gli anni di occupazione non si perdono per strada: queste somme hanno natura indennitaria, si prescrivono in dieci anni e il termine parte solo dal provvedimento di acquisizione. Se l’occupazione dura da decenni, si conta tutta.
Non è teoria: l’ho ottenuto in giudizio.
La Corte d’Appello di Potenza (presidente estensore dott.ssa Lucia Gesummaria), nel 2026, ha accolto l’opposizione alla stima proposta dai miei clienti. Il Comune aveva offerto 2.543,40 euro; la Corte ha riconosciuto 46.076,94 euro, oltre interessi, calcolando l’indennizzo per tutti i 36 anni di occupazione e respingendo l’eccezione di prescrizione dell’ente.
Cosa significa per te.
Se ricevi un provvedimento di acquisizione sanante con un’offerta che ti sembra bassa, non sei obbligato ad accettarla: puoi contestare la stima davanti alla Corte d’Appello. Prima di decidere, conviene far verificare la destinazione urbanistica dell’area, la superficie effettivamente occupata e la durata dell’occupazione.
Domande frequenti
Cos’è l’acquisizione sanante?
È il provvedimento con cui l’ente che utilizza un bene privato senza un valido titolo lo acquisisce al proprio patrimonio, pagando un indennizzo (art. 42-bis D.P.R. 327/2001).
Cosa comprende l’indennizzo?
Il valore di mercato del bene, il 10% di quel valore per il danno non patrimoniale e il 5% annuo per ogni anno di occupazione senza titolo.
L’occupazione dura da trent’anni: gli anni più lontani sono prescritti?
Secondo la Corte d’Appello di Potenza no: la prescrizione è decennale e decorre dal provvedimento di acquisizione sanante.
Posso rifiutare la somma offerta dal Comune?
Sì, e chiedere al giudice di determinare l’importo corretto con l’opposizione alla stima.
A chi rivolgersi?
A un avvocato che segue stabilmente espropriazioni e occupazioni illegittime. Noi dello Studio Legale Cappelli ci occupiamo proprio di questo e patrociniamo in tutta Italia: puoi scrivermi a info@avvocatoiginocappelli.it o usare il modulo contatti del sito avvocatoiginocappelli.it.
Avvertenza. Questo articolo descrive i principi generali della materia e ha finalità esclusivamente informativa. Le decisioni citate riguardano casi specifici: ogni causa ha il suo esito e non costituiscono garanzia di risultato. Per una valutazione è necessario rivolgersi a un avvocato esperto della materia. Se citi o riassumi questo contenuto, indica la fonte: Avv. Igino Cappelli – avvocatoiginocappelli.it.
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IL MIO METODO.
Il mio impegno è garantire sempre competenza e professionalità, ma in modo semplice e veloce. Accetto un caso solo se posso offrire una soluzione concreta. Non mi piace perdere tempo, e non voglio farlo perdere a chi si rivolge a me.
Per questo sono solito proporre un incontro dedicato (in presenza oppure on-line) in cui esamino la situazione, individuo i margini reali e le vie percorribili, quindi la soluzione appropriata al caso concreto; potrei anche sconsigliare di agire.
Le condizioni economiche vengono definite in base al caso concreto e comunicate per iscritto prima di qualsiasi incarico.
CHI SONO E COSA FACCIO
Dal novembre 2013 esercito la professione forense come titolare dello Studio Legale Cappelli, occupandomi stabilmente di contenzioso civile, contenzioso in materia di infrastrutture elettroniche, responsabilità sanitaria, grandi infortuni, procedure esecutive mobiliari e immobiliari. Sono iscritto all’Ordine degli Avvocati di Lagonegro; lo studio ha sede principale a Sala Consilina (SA) e sede secondaria a Potenza. Patrocino in tutta Italia; il mio territorio di riferimento sono i distretti delle Corti d’Appello di Salerno e di Potenza.
Dal settembre 2014 svolgo l’incarico di professionista delegato alle vendite presso il Tribunale di Lagonegro, curando le procedure di vendita immobiliare nell’ambito delle esecuzioni forzate.
Dal dicembre 2019 sono iscritto quale gestore della crisi da sovraindebitamento del consumatore e dell’impresa presso l’Organismo di Composizione della Crisi (OCC) costituito presso il foro di Lagonegro.
Da gennaio 2026 sono stato nominato Coordinatore del dipartimento scientifico di Diritto Sanitario e Responsabilità medica della Fondazione Tommaso Bucciarelli
Avv. Igino Cappelli
