Antenna di telefonia sul tetto condominiale: quali maggioranze servono.

Tra i punti all’ordine del giorno di un’assemblea condominiale può comparire una proposta allettante: concedere a un operatore telefonico l’uso del lastrico solare per installarvi un ripetitore, in cambio di un canone. Per il condominio è un’entrata; per il singolo condòmino, a volte, è una preoccupazione. La prima domanda che divide le assemblee è quasi sempre la stessa: con quale maggioranza si decide? Basta il voto della maggioranza o serve il consenso di tutti?

La risposta dipende da come si qualifica giuridicamente il contratto con l’operatore.

Locazione o diritto reale: la differenza che conta.

Per anni la giurisprudenza è stata divisa su quale fosse la natura di questi accordi. Il nodo è stato sciolto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con due sentenze gemelle del 30 aprile 2020, le n. 8434 e n. 8435.

Il principio affermato è netto: il contratto con cui il condominio concede a un operatore una porzione di lastrico per installare un’antenna va ricondotto, salvo una diversa e specifica volontà delle parti, a una locazione, e non alla costituzione di un diritto reale. La ragione è che l’impianto — antenne, apparati, cavi — non si incorpora stabilmente nell’edificio, ma resta un bene asportabile alla fine del rapporto: l’operatore gode dell’area per la propria attività d’impresa, non se ne appropria in via definitiva.

Questa qualificazione non è un tecnicismo: è proprio ciò che determina la maggioranza necessaria.

Quando basta la maggioranza e quando serve l’unanimità.

Se l’accordo è una locazione e non supera i nove anni di durata, non occorre l’unanimità dei condòmini: l’assemblea può deliberare a maggioranza, perché si concede un mero diritto personale di godimento, destinato a venir meno alla scadenza, e non si costituisce una servitù.

Il discorso cambia quando l’accordo va oltre quel perimetro. La concessione di un diritto reale — una servitù sul lastrico — incide stabilmente sulla comproprietà del bene comune e richiede pertanto il consenso di tutti i condòmini. Lo stesso vale, in linea di principio, per le concessioni di godimento che eccedono la durata propria della locazione ordinaria.

In sintesi: è la forma giuridica dell’accordo, e la sua durata, a dirti se l’assemblea poteva validamente decidere a maggioranza oppure se occorreva l’unanimità.

Perché è importante leggere bene il contratto.

Da questa distinzione discende una conseguenza pratica rilevante. Una delibera assunta a maggioranza per un accordo che, per contenuto o durata, avrebbe richiesto l’unanimità, è esposta all’impugnazione del condòmino dissenziente. Per questo non ci si può fermare al titolo che le parti hanno dato al contratto: conta ciò che il contratto effettivamente dispone, perché è la sostanza dell’accordo a guidarne la qualificazione.

Il punto della situazione.

Affittare il tetto per un ripetitore può essere legittimo e conveniente, ma le regole sulle maggioranze non sono un dettaglio formale. Dopo le Sezioni Unite del 2020 il criterio è chiaro nelle sue linee: locazione fino a nove anni, decisione a maggioranza; diritto reale o concessioni più ampie, consenso di tutti. Verificare in quale categoria ricada il tuo caso è ciò che permette di sapere se la delibera è solida o attaccabile.

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Dal novembre 2013 esercito la professione forense come titolare dello Studio Legale Cappelli, occupandomi stabilmente di contenzioso civile e penale, responsabilità sanitaria, infortunistica, procedure esecutive mobiliari e immobiliari, contenzioso in materia di infrastrutture di telecomunicazione.

Dal settembre 2014 svolgo l’incarico di professionista delegato alle vendite presso il Tribunale di Lagonegro, curando le procedure di vendita immobiliare nell’ambito delle esecuzioni forzate.

Dal dicembre 2019 sono iscritto quale gestore della crisi da sovraindebitamento del consumatore e dell’impresa presso l’Organismo di Composizione della Crisi (OCC) costituito presso il foro di Lagonegro.

Da gennaio 2026 sono stato nominato Coordinatore del dipartimento scientifico di Diritto Sanitario e Responsabilità medica della Fondazione Tommaso Bucciarelli

Avv. Igino Cappelli